アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会 おまけ

アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会では、遂に経営陣と話をしてきました。

経営陣によるプレゼンテーションの後、コーヒーやフィンガーフードが振舞われる簡単な立食会があります。

（プレゼンテーションの内容については、「アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会に行ってきました」をご覧下さい）

その際、経営陣は出席した株主と気さくに話をしているのですが、上手く人が途切れた瞬間がありました。

意を決して、「エクスキューズ・ミー」と声を掛けました。

声を掛けたのは、CEO（最高刑責任者）のピーター・メンス氏です。

この報告会では、配当通知書の内容について聞いてみたいことがあったのです。

「どうして不動産投資信託の配当は、次の二つの部分に分かれているのか」

という疑問についてです。

１． Fully imputed dividend（インピューテーション・クレジット付配当）

２． Excluded income（確定申告の際に収入に含めなくて良い配当）

私の拙い英語にもかかわらず、真剣に聞いてくれました。

そして、私の質問に答え始めたのですが、途中で、

「この件だったら、デイブの方が詳しいので彼を紹介しましょう」

と言って、デイブ氏に声を掛けてくれました。

後で調べてみたところ、そのデイブ氏は、CFO（最高財務責任者）のデイブ・フレーザー氏でした。

デイブ氏も終始にこやかに説明をしてくれました。


「 インピューテーション・クレジットを付けることによって、税率が２８％以下の人は確定申告で税金が戻ってくるんです」

とても親切に説明してくれるのですが、どうも説明が投資家にとって税金の扱いが有利になるという話が続きます。

何度か話を戻そうと試みたのですが、なぜ配当が二つの部分に分かれているのかという話にはなりません。
 
 「 税率が３０％や３３％の人は配当全体を収入に含めない選択をしていいんですよ。」

という説明に、隣で聞いていた女性が、

「全体を収入に含めなくてもいいんですか？」

などと参戦してきて、完全に話は税金面で優遇されるという話に落ち着いてしまいました。

「税金を払わなくていいのはいいことですからね、ハハハ！」

ボクガキキタイノハ、ソウイウコトデハナクテ、、、とは思うものの、もうこの流れを変えて話を元に戻す気力は湧いてこず、

「サンキューベリマッチ。話を聞けて良かったです」

と言って、退散してしまいました。

高校生の頃、先生に質問に行って、結局疑問が解決しないまま、

「ありがとうございました」

と言って帰って来た時のことを思い出しながら。

人間、年をとっても性格は変わらないものです。

しかし、今回はとにかく経営陣と話をする機会を逃すことなく頑張って来たことでよしとしたいと思います。

野球の応援でいえばこんな感じでしょうか。

「次回の攻撃に期待して、守備につく選手に大きな拍手を送りましょう！」

アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会に行ってきました

アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会に行ってきました。

この報告会の概要については、「アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会の案内が来ました」をご覧下さい。

今年はいつものエアフォース・ミュージアムの会場がほぼ満席になる大盛況でした。

出席者は年配の方々ばかりでアジア人は私ひとりです。

内容は、５月２３日に発表になった、アーゴシー・プロパティー（ARG) の２０１８年度決算発表　に沿ったものでしたが、 いくつか面白い話が聞けました。

アーゴシー・プロパティー（ARG)が所有する不動産は、オークランドが７割、ウェリントンが２割強、残りが１割弱と、ほぼオークランドに集中しています。

そのオークランドの地価はかなり高騰しきっていて、現状以上に不動産を購入しても十分な利益を上げられる状況にはないとのこと。

 そこで、現在は物件の数を増やすのではなく、物件の質を高める戦略を取っているとの説明でした。

「量より質」戦略です（私が勝手に名付けました）。

ということで、所有している不動産で戦略に合わないものは、プレミアムのついた価格で売却も進めているとのこと。

また、資産に対する借入金の割合、つまり借入比率のターゲットを、３５％～４０％から３０％～４０％へと、下限を低く変更しています。


そして売却益で借入金を返済して、ターゲットの下限である３０％に近づけ、いつかしかるべき物件が出た時に柔軟な対応が取れるようにするとのこと。

因みに、現在の借入比率は35.9%です。

Q&Aで株主からDRP（配当再投資制度）の復活はないのかと聞かれた際も、現状出資金を増やしても十分な利益を生み出す購入物件がないため、しばらくは復活はないと答えていました。

これだけ聞くと、まるで事業を縮小しているように聞こえますが、決してそうではありません。

不動産の「グリーン・ビルディング化」を進めて、質を高め、テナントに高付加価値の不動産を提供することで、賃貸料の値上げに成功しているとのことです。

例えば、部屋の明るさを感知して自動的に照明を調整するシステムを導入して、テナントの電気代負担を軽減する。

また、物件の屋根に降った雨水を集め、浄化した水をお手洗いなどで使って、テナントの水道代を減らすなどです。

そのような物件を提供することによって、テナントの総経費節減を訴え、賃貸料の値上げを勝ち取るとは、なんという攻めの姿勢でしょうか。

また、この「グリーン・ビルディング化」は賃貸料を上げるだけではなく、物件価値も上げるので、まさに一石二鳥の戦略と言えるでしょう。

こんな不動産業界の最前線の話を聞けるというのも、報告会の醍醐味だと思います。

そして、今年も、アーゴシー・プロパティー（ARG)への投資が間違っていないことを確信させてくれました。

今年も出席してよかったです。

アーゴシー・プロパティー（ARG) の２０１８年度決算発表

アーゴシー・プロパティー（ARG) の２０１８年度（２０１８年３月期）決算が発表になりました。

	２０１４年度	２０１５年度	２０１６年度	２０１７年度	２０１８年度
売上(賃貸収入)（百万ドル）	$82.2	$90.9	$98.4	$100.8	$101.0
純利益（百万ドル）	$85.6	$64.4	$78.9	$103.6	$98.2
一株利益（セント）	11.45	8.08	9.79	12.69	11.9
一株分配可能利益（セント）	6.69	5.97	6.35	6.55	6.62
総資産（百万ドル）	$1,232.4	$1,313.2	$1,374.9	$1,458.6	$1,544.8
配当（ドル）	$6.00	$6.00	$6.03	$6.10	$6.20

 

一言でいえば、増収減益。

しかし、一株分配可能利益でいえば、増収増益です。

分配可能利益・・・ちょっと馴染みがない言葉です。

普通に利益というと、例えば所有するビルなどの資産価値が上がれば、見かけ上その分利益が上がっているように見えます。

しかし、 実際には、そのビルなどの資産を売却しない限り現金は入って来ず、従って株主への配当の原資にはなりません。

分配可能利益とは、そういった資産価値上昇などを除いた利益であると、私は理解しています。

賃貸事業から得られるキャッシュフローのようなものでしょうか。

資産の再評価で、総資産も順調に増えています。

戦略としては、今後も商業用施設を減らし、産業用施設を増やしていくとのこと。

その理由については、「アーゴシー・プロパティー（ARG)の投資家向け運用報告会の案内が来ました」をご覧下さい。


具体的には、商業用施設は、目標割合（１５％－２５％）の下限を目指し、産業用施設は、目標割合（４０％－５０％）の上限を目指すとのこと。

現在の割合は、以下の通りとなっています。

資産	割合（％）	目標割合（％）
産業用	42	40-50
事務所用	38	30-40
商業用	20	15-25

最終配当は、一株当たり１．５５セントで、６月２７日に支払われます。

これを受けて、今年度の配当合計は、一株当たり＄６．２０になります。

また、来年度の配当は、一株当たり＄６．２５（＋１％）が見込んでいるとのこと。

という訳で、この増収増益と増配予想の発表を受けて、今日のアーゴシー・プロパティー（ARG)の株価は、前日比＋２．４５％の＄１．０４５まで上がりました。

尚、今年度の株主総利回りが、９．８％ だと書いてありました。

配当と株価の上昇の合計のことだと思います。

経営陣のみなさま、ご苦労様でした。